Vlaemynck Vastgoed blog: Verlaagd BTW-tarief 6% voor nieuwbouw

Kosten bij een aankoop woning

Een woning kopen is voor de meeste mensen de belangrijkste financiële beslissing van hun leven. Bovenop de aankoopprijs komen trouwens nog heel wat kosten die knabbelen aan het beschikbare budget. Bij een nieuwbouw vormt de BTW de hoofdmoot van deze bijkomende kosten. Er dient immers 21% BTW betaald te worden op de volledige aankoopsom, of indien de verkoper van de grond en de constructie verschillende personen of entiteiten zijn, 21% op de constructiewaarde. In dat laatste geval dient er dan nog 12% registratierecht te worden betaald op de grond (12,5% in Brussel en Wallonië).

De regeling voor afbraak en heropbouw, waarbij een verlaagd BTW-tarief van 6% geldt, kan deze pil een heel stuk verzachten.

Afbraak en heropbouw: verlaagd btw-tarief

Het moet gaan om afbraak en heropbouw. Wat wordt afgebroken is minder belangrijk, wat wordt heropgebouwd des te meer.

De afbraak beperkt zich niet tot woningen: een oude garage, kantoorgebouwen, industriële toepassingen… Indien ze worden afgebroken en er komt een nieuwbouwwoning of -appartement in de plaats is er mogelijkheid dat dit onder het verlaagd BTW-tarief van 6% kan. Hierbij is niet van belang dat de nieuwbouw op exact dezelfde plaats komt als het afgebroken gebouw. Op hetzelfde kadastraal perceel is voldoende.

Deze fiscale stimulans maakt wonen betaalbaarder, maar zorgt bovendien voor een versnelde vernieuwing van het bestaande (oude) gebouwenpatrimonium.

Inzake de heropbouw geldt de voorwaarde dat de nieuwe woning of het appartement maximaal 200m² bewoonbare oppervlakte mag hebben. Bij appartementen spreken we in dit geval van maximale oppervlakte per appartement. De berekeningswijze van dit maximum is echter vrij ruim, waardoor een heel groot deel van de nieuwbouwwoningen of -appartementen hieraan zullen voldoen.

Afbraak en heropbouw - verlaagd btw-tarief

“Deze fiscale stimulans maakt wonen betaalbaarder, maar zorgt bovendien voor een versnelde vernieuwing van het bestaande (oude) gebouwenpatrimonium ”

Wat zijn de redenen voor het verlaagd btw-tarief van 6% voor nieuwbouw?
Bekijk de video hieronder.

Hoe kom ik als bouwheer of koper in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief?

U leest het goed: ook als koper van een nieuwbouwwoning of -appartement komt u in aanmerking. Het is niet vereist dat u afbreekt en heropbouwt als bouwheer. U kunt ook kopen aan het verlaagd BTW-tarief van 6%, zowel op plan, woningen in aanbouw als afgewerkte woningen of appartementen.

Belangrijk om van dit verlaagd BTW-tarief van 6% te kunnen genieten is dat de nieuwe woning uw eigen en enige woning betreft.

Eigen woning: u gaat zelf de woning of appartement bewonen. U plaatst er ook uw domicilie. Woningen die u verhuurt of niet zelf bewoont komen in principe niet in aanmerking, behalve verhuur via sociaal verhuurkantoor (zie infra).

Enige woning: de heropgebouwde woning dient naast uw eigen woning ook uw enige woning te zijn. Indien u reeds andere woningen bezit komt u niet in aanmerking voor het verlaagd BTW-tarief van 6%. Let wel andere woningen: Het bezit van ander onroerend goed dat niet als woning fungeert, vormt geen beletsel.

Op de regel van enige woning zijn twee belangrijke uitzonderingen voorzien:

U beschikt over een woning in eigendom die u, eens uw nieuwbouwwoning/ appartement klaar is, wenst te verkopen. Dit vormt geen enkel probleem in zoverre u uw huidige woning verkoopt voor 31 december van het jaar dat volgt op de ingebruikname van uw nieuwbouw.
Woningen/ appartementen die u, ingevolge erfenis, in mede-eigendom hebt, waar u naakte eigenaar van bent of waar u vruchtgebruiker van bent: met deze woningen wordt geen rekening gehouden.

Voor de bepaling “enige” woning worden gehuwden en wettelijk samenwonenden als één geheel gezien. Als één van beide partners reeds een woning in bezit heeft die niet valt onder de twee uitzonderingen, kunnen beide partners niet van het verlaagd BTW-tarief van 6% genieten.

Indien u niet gehuwd of wettelijk samenwonend bent wordt deze voorwaarde individueel bekeken. Zo kan het perfect dat broer en zus samen een woning aankopen. Ze gaan er samen wonen maar de broer heeft een appartement aan zee: de zus kan genieten van het verlaagd BTW-tarief van 6% bij aankoop. De broer zal 21% betalen op zijn deel.

Hoe lang moeten de voorwaarden voor het verlaagd btw-tarief vervuld blijven?

Zowel de voorwaarde van maximale oppervlakte, eigen woning als enige woning dienen vervuld te blijven gedurende vijf jaar na ingebruikname van de nieuwe woning.

Als binnen deze termijn van 5 jaar niet langer voldaan is aan één van deze voorwaarden, dient de bouwheer/ koper het BTW voordeel terug te storten in verhouding tot het aantal jaar dat nog dient te verstrijken tot aan de grens van 5 jaar inclusief het jaar van wijziging.

Het BTW voordeel gaat dus niet volledig verloren indien u in de loop van deze 5 jaar aan één van deze voorwaarden niet meer zou kunnen voldoen.

Hoe lang geldt deze fiscale stimulans?

De verlaging van het BTW-tarief van 21% naar 6% is tijdelijk! De regeling is verlengd tot 30 juni 2025.

Dit kan heel belangrijk zijn bij verkopen op plan. Hier zult u immers uw woning/ appartement betalen à rato van de vordering van de werken. Bij verkoop op plan kan de termijn tussen beslissen tot kopen en effectieve oplevering (moment waar u kan bewonen) makkelijk oplopen tot 18 maand. Om maximaal gebruik te kunnen maken van het verlaagd BTW-tarief van 6% is timing dus cruciaal. Een woning kopen op plan in het najaar van 2024, zal door het einde van de maatregel per 30 juni 2025, dus slechts voor een gedeelte kunnen onder het verlaagd BTW-tarief van 6%.

Verhuur in het kader van sociaal beleid

Het verlaagd btw-tarief van 6% is in principe voorbehouden voor een eigen woning, die ook vijf jaar de enige woning van die eigenaar is. De wetgever laat toch één uitzondering toe: wanneer het gaat om afbraak en heropbouw van een woning die vervolgens vijftien jaar verhuurd wordt via een sociaal verhuurkantoor, mag het verlaagd btw-tarief van 6% toegepast worden. Dit biedt zeker opportuniteiten aan investeerders die door deze fiscale gunstmaatregel hun rendement bij sociale verhuur kunnen zien stijgen naar een niveau dat gehaald wordt op de private huurmarkt.

Het spreekt voor zich dat eventuele formaliteiten correct vervuld moeten worden en dat de wetgever voorziet dat een onterecht gebruik of nadien veranderende situaties kunnen leiden tot het terugvorderen van de voordelen die het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6% opleverden. Laat u dus altijd goed informeren door uw makelaar of de bouwpromotor.