Dubbel fiscaal voordeel voor investeerders
Terwijl in 2020 de woonbonus voor de eigen woning werd afgeschaft, bleven de fiscale voordelen die bestonden voor een tweede eigendom bestaan. De oorzaak hiervan kan gevonden worden in de structuur van ons Belgenland. Eigen woning is immers gewestelijke materie, terwijl voor de fiscaliteit van een tweede eigendom de federale overheid bevoegd is. Dit leidde tot een absurde situatie waarbij jonge kopers van hun eerste woning geen fiscaal voordeel meer kunnen genieten voor hun lening, terwijl investeerders dit wel nog kunnen.
Het voordeel voor investeerders bestaat uit twee luiken:
- Intrestaftrek: de intresten die betaald worden op een lening om een tweede eigendom aan te schaffen mogen worden afgetrokken van het onroerend inkomen dat deze tweede eigendom genereert.
- Lange termijnsparen: de kapitaalaflossingen van een lening van een tweede eigendom komen (weliswaar met een beperking) in aanmerking voor een vermindering in het kader van lange termijnsparen ten bedrage van 30% + gemeentebelasting. Dit in zover er nog ruimte is in “uw fiscale korf”.
Vlaemynck blog: Laatste maanden voor fiscaal voordeel tweede eigendom
Belasting op tweede eigendom
Op een tweede eigendom wordt u belast in de personenbelasting. Bij private verhuur of eigen gebruik (bijvoorbeeld appartement aan de kust voor eigen gebruik) wordt u in de personenbelasting belast op basis van uw kadastraal inkomen (KI). Hoeveel huur u hiervoor ontvangt speelt geen enkele rol. De fiscus kent u een fictief inkomen toe op basis van een formule gelinkt aan het kadastraal inkomen. Dit fictief inkomen (onroerend inkomen) wordt bij uw andere inkomsten geteld, waardoor dit meestal in de hoogste schijf van de personenbelasting valt (50% + gemeentebelasting). De formule houdt rekening met een indexatiecoëfficiënt die voor 2023 2,0915 bedraagt.
Belastbare basis = KI x 1,40 x 2,0915
Tarief = hoogste schijf van het totaal van uw inkomsten: al snel 53,5% rekening houdende met 7% gemeentebelasting
Een voorbeeld ter verduidelijking:
U koopt een appartement of woning die u verhuurt aan een natuurlijk persoon die dit gebruikt voor bewoning (of u verhuurt niet) waarvan het kadastraal inkomen 900 EUR bedraagt.
Belastbare basis = 900 EUR x 1,4 x 2,0915 = 2.635,29 EUR
Tarief: 53,5%
Belasting: 1.409,88 EUR
Als u deze eigendom hebt verhuurd gedurende een volledig jaar aan bijvoorbeeld 800 EUR per maand, dan betaalt u 1.409,88 EUR personenbelasting op een inkomen van 9.600 EUR, of zijnde 14,69%. Een extreem laag percentage in de personenbelasting.
“In 2023 nog een lening afsluiten voor een tweede eigendom kan u nog belastingvoordelen opleveren voor de volledige looptijd van de lening, ondanks de gewijzigde wetgeving. Dit is ideale fiscale planning op lange termijn”
Wat nu met de fiscale voordelen
Stel nu dat u voor de aankoop van bovenstaand appartement of woning een lening van 100.000 EUR aangaat op 20 jaar aan 4% intrest. Dan betaalt u jaarlijks gemiddeld 5.000 EUR kapitaal terug en een totale intrest 45.435,28 EUR over 20 jaar, zijnde gemiddeld: 2.271,76 EUR intrest per jaar. Door deze lening kunt u genieten van volgende belastingvoordelen:
- Intrestaftrek: de betaalde intresten mag u aftrekken van uw onroerend inkomen waardoor uw onroerend inkomen op volgend bedrag terugvalt: 363,53 EUR (2.635,29 – 2.271,76). Berekend aan het tarief van 53,5% betekent dit dat u nog slechts 194,49 EUR belastingen betaalt ipv 1.409,88 EUR elk jaar. Uw huurinkomsten blijven dezelfde of u nu leent of niet, dus de belastingdruk daalt naar 2,03% (194,49/9.600). Niet slecht voor een land met de hoogste belastingdruk…
- Lange termijnsparen: Hebt u nog ruimte in uw “fiscale korf” dan kan u de kapitaalaflossingen inbrengen met een maximum van 2.350 EUR per persoon waarop u een belastingvermindering krijgt van 32,10% (incl. gemeentebelasting) wat een extra belastingbesparing oplevert van 754,35 per persoon.
U leest het goed: mits een goede planning en juiste financiering kan u als alleenstaande €100.000 lenen aan een kost van €302,02 per jaar. De rest wordt betaald door de fiscus. Gehuwden of samenwonenden kunnen zelfs lenen aan een “negatieve kost” waardoor de fiscus u niet enkel al uw intresten gedurende de volledige looptijd van uw lening terugbetaalt maar zelfs nog een bonus van +/- €450 op jaarbasis geeft.
Belastingvoordeel voor tweede verblijven op de wip
Eind 2021 verschenen deze titels in de pers. De overheid zou paal en perk stellen aan het systeem waarbij kopers van tweede eigendommen fiscale voordelen genieten terwijl kopers van een eerste woning op geen voordelen meer kunnen rekenen.
De waarheid is echter iets genuanceerder dan de slogan:
Ten eerste wordt enkel het belastingvoordeel in het kader van lange termijnsparen afgeschaft. De intrestaftrek, waardoor u uw onroerend inkomen gevoelig kunt verlagen, blijft onveranderd bestaan.
Ten tweede gaat de afschaffing pas vanaf 1 januari 2024 in.
En als laatste geldt de afschaffing van het fiscaal voordeel voor lange termijnsparen enkel voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024.
Dit betekent in de praktijk dat leningen afgesloten in 2023 nog gedurende hun volledige looptijd het belastingvoordeel voor lange termijnsparen blijven behouden. Nu nog een lening afsluiten voor de aankoop van een onroerend goed kan u bijgevolg nog een belastingvoordeel opleveren voor de komende 20 jaar, ondanks de gewijzigde wetgeving.
Bovendien is het zo dat, indien uw “fiscale korf” de komende jaren nog opgevuld wordt door uw woonbonus voor eigen woning (vóór 2020), u probleemloos kunt overschakelen op het systeem van lange termijnsparen, eens de aflossing van uw huidige woning afloopt. Dit is ideale fiscale planning op lange termijn.
onze expert investeringsvastgoed Nikolaas De Clerck - Vlaemynck Vastgoed
Op zoek naar een rendabele belegging in vastgoed?
Voor een verstandige en weloverwogen vastgoedbeslissing, kunt u altijd rekenen op de expertise en het advies van Vlaemynck Vastgoed. Onze professionele en deskundige teams in regio Tielt, Waregem, Nieuwpoort, Veurne, Poperinge en Sint-Idesbald staan klaar om u te begeleiden in alle aspecten van uw aankoop, ook de fiscaliteit.
Laat u bijstaan door onze wijsheid en kennis, zodat u met vertrouwen en zekerheid uw droomwoning vindt. Kom langs bij Vlaemynck Vastgoed en maak uw slimme keuze in vastgoed vandaag nog!
